人生已接近不惑之年，在迎接寶寶到來與一些機緣下，很幸運成為有殼一族。網路上對於買房注意事項的教學與分享文不少，對於買房而言我也不過是個新手；分享這篇文章的原因主要是想把一些買房正式簽約前，容易被忽略或特別需要留意的事項提出，讓有準備買房的新手朋友，或是正在看房的朋友一些參考；後續也會陸續分享一些新家的裝潢日記與新家的家電傢俱分享。
本篇分享文重點會著重在買房前的選擇與考量條件做分享，會忽略部分買房流程（相關文章網路分享很多，本篇文章就不贅述）；另外，Philos亦非房屋專家，僅能就自身購屋事實做經驗分享，若有相關購屋的法律諮詢以及其他的專業建議，這邊就沒辦法細述說明與回覆喔！
買房是人生一大事，也自然不能太過於馬虎。對於買房前 Philos自身有以下幾點注意事項提供給各位參考，作為各位購屋前的建議與參考。
新手買房前與看屋時的注意事項
手上的購屋基金有多少
手頭上有多少錢可以買房，應該就是買房最需要參考的要件了。這邊的「購屋基金」，除了指大家熟悉的自備款以外，還包含買房的隱形成本，像是交屋前要一併負擔的「暫收款」，交屋後的裝潢和家具、家電費用…，以及交屋後每月負擔的貸款費用與管理費等，都是需要納入所謂的購屋基金作評估。
如果你選擇的是預售屋，那麼可以準備購屋基金的時間間隔就會稍微長一點，不過也是要評估是否可在每個繳交工程款的階段都能按時交付，避免違約的情況發生。
以下 Philos用總價 2,000萬的預售屋，貸款金額8成來試算買房需準備的購屋基金需要準備多少：
| 項目 | 金額 | 備註 |
|---|---|---|
| 頭期款 | 400萬 | 以頭期款20％計算。 |
| 暫收款 | 20萬 | 含契稅、規費、預繳管理費…等費用。 |
| 每期貸款 | 59,620 | 貸款1,600萬，以目前首購貸款利率 2.06%計算。 |
| 裝潢費用 | 100萬-150萬 | 以大台北地區目前裝潢的行情價計算（找設計師）。 |
| 家電、家具費用 | 50萬 | 包含冷氣、冰箱、電視等費用，會依照自己選擇的品牌價格不同。 |
選擇預售屋、新成屋還是中古屋
選擇預售屋或是中古屋，往往也是新手買房會遇到的難題之一。預售屋和中古屋各有優缺點，建議新手買房可以先上網多做功能，評估自身需求後再做選擇。以下先條列預售屋與中古屋的差異：
| 類型 | 預售屋 | 中古屋 |
|---|---|---|
| 定義 | 領有建造執照，但尚未完工提前銷售的房子 | 屋齡3年以上或轉手一次以上的房子 |
| 房屋總價 | 總價通常較高，頭期款較少，約10%-20% | 總價通常較低，頭期款較多，約20%-30% |
| 貸款成數 | 通常為8成至8成五 | 通常為6成至7成 |
| 屋況設備 | 全新 | 已使用過 |
| 選擇性 | 包含格局、樓層、房廳數、座向…等有較多選擇，且可進行客變 | 選擇性少，不可客變 |
| 購買途徑 | 建商直銷或代銷人員 | 房仲業者或屋主 |
| 交屋時間 | 2-3年後入住 | 馬上入住 |
| 主要缺點與可能風險 | 1. 沒辦法立即入住。 2. 成品可能與設計圖或樣品屋有落差。 3. 實際居住環境與當初預想有落差。 4. 使用的建材設備與廣告時不符。 5. 建商倒閉，預售屋變成爛尾樓。 | 1. 屋齡較高。 2. 電線、水管等管路老舊問題。 3. 翻修裝潢費用較高。 4. 屋主或房仲刻意隱瞞不良屋況。 |
以 Philos自身來說，Philos選擇的是預售屋，不過因為我們選擇的建案是採「先建後售」的方式銷售，所以排除了一些預售屋的缺點，像是房屋格局、採光…等都可以實際看到實際的樣貌；不過「不能客變」通常是這類預售屋的缺點，這部分就要評估自身需求做選擇。
除了上述提到的預售屋與中古屋外，建商在領取使用執照後，如果還有房子還沒銷售完畢，會有所謂的「新成屋」可做選擇，好處跟上述提到「先建後售」的預售屋類似，可直接看到房子的現況是否符合期待；且通常新成屋從簽約到交屋的時間通常較短，適合急需找到合適房子且不喜歡預售的朋友做選擇。
格局與採光的重要性
關於購屋買房格局的選擇，雖然也是見仁見智，但好的格局不僅在空間利用上更便利，也可以省下大筆交屋後更改格局的裝潢費用。以 Philos自身來說，選擇格局會參考以下幾點：
- 選擇格局方正的房子，讓畸零空間盡可能降低。
- 依照家庭成員與未來規劃選擇房型數，避免未來可運用空間不足。
- 選擇有獨立廚房的格局，可以避免油煙擴散的問題（不過若喜歡開放式廚房可以略過此點）。
- 務必留意放冷氣主機的空間是否足夠，避免佔用到陽台的可用空間。
另外，格局也可以特別參考建商代銷提供的傢俱配置圖，可以模擬入住後實際使用的空間，以及需要的家具或家電是否都可有空間可以放置。
除了格局很重要外，房屋採光也是很重要的一個環節。如果可以請盡量選擇「明廳明房」的屋型，有好的採光住起來心情也會比較舒服；若非不得已可選擇「明廳暗房」的屋型，讓公領域可以在一個採光比較舒適的條件。不過以現行多數新建案來說，通常會將採光較好的房型留給邊間或坪數較大的房型，在沒辦法全部滿足的情況下只能做部份條件的取捨。
每層戶數與電梯數
如果購買的是有電梯的大樓，那麼在買房時就需特別注意每層戶數與電梯的梯戶比。以合適的梯戶比來說一般建議為 1:3或 1:4，亦即 3-4戶使用一部電梯是比較合理的筆數。但 Philos自身在看房的經驗中發現，現在小宅當道的都市地段，一層超過 8戶甚至 10戶以上的建案早已見怪不怪，但電梯數依舊在一層兩台電梯的情況下，能不能接受就要看各位朋友自己的感受。（Philos自己是完全排除一層超過6戶的建案）。
另外，每層的梯戶比還會影響到之後入住後電梯的維護費與負擔的管理費用，這個也是可以作為選擇梯戶比評估的指標。
附近生活機能與交通
買房很重要的一點，就是要考慮附近的生活機能與交通，要考慮的面向大致可以分為以下幾個面向：
- 交通機能：交通是否便利是很重要的一個點，以大台北來說，是否有捷運系統，或是有公車可接駁等，都是需要考慮的點。以 Philos自身經驗來說，會建議可以用家中居住成員可接受的上班通勤時間，來選擇房屋選址的地點。
- 商業、餐飲、娛樂：家中附近是否有超商、全聯…等購買生活必需品的店家、以及是否有早餐店、餐飲小吃…等滿足三餐所需的餐飲設施；最後是否有健身房、運動中心、公園綠地、百貨公司…等。
- 學區與醫院：選址的附近是否有學區，如果有特別在意明星學區的人，此點就要特別留意。另外，購屋地點的附近是否有診所以及醫院等。須特別留意的是，若距離醫院太近可能會有較多醫院的噪音，在購屋時也要特別注意。
- 與避鄰設施（嫌惡設施）的距離：想購買的建案附近是否有所謂的避鄰設施，像是加油站、高壓電塔、宮廟…等，可能會有氣味或是噪音產生的設施。
以 Philos自身來說，在考量生活機能與交通時，會將偏好與重視程度做排列，如果有特別不喜歡的嫌惡設施，基本上也不會是最後考慮的清單。另外，Philos會建議如果在網路上有看到感興趣的建案，在預約參觀前不仿也可先到建案附近走走，或是先從 Google Map查看附近生活機能，也有助於篩選參觀的物件喔！
公設與使用建材設備
在購屋選擇上，還要特別考慮的是公設。這邊的公設除了指公設比外（現在普遍新建案公設比約莫在34-35%），還有公設的種類，像是健身房、游泳池、曬被區、花園、交誼廳…等，大家可依到自身入住後可能的需求去做評估。以 Philos自身選擇來說，會以公設單純不含游泳池的建案做主要首選，這與日後入住的管理費用也有很大的關係。
另外，像是預售屋的新建案通常也會在銷售網站或簡報上說明使用的建材是否有耐震、防水設施等；或是搭配的設備，像是廚房三機、衛浴設備、氣密窗、電子鎖…等，如果有特別品牌偏好的人，可以特別留意使用的設備品牌。
最後，看屋買房的時間，短可以一個月內就決定，長則可能看到兩年多都還看不到心儀的物件，但無論買房的時間多長，建議各位買房新手朋友，可以好好享受看屋的過程，看看不同的房型與格局，看看新成屋與中古屋的差異，透過看屋的過程慢慢了解自己喜歡的物件類型，也有助於快速和最後的決策，祝福各位買房新手都可以順利找到自己夢想的那個窩！